ขั้นตอนการเตรียมแผนที่วิเคราะห์ราคาประเมิน โดยใช้โปรแกรม Arc-Map

1.เพิ่มไฟล์ที่จำเป็นต้องใช้ ตามตัวอย่าง
            - ไฟล์ที่จำเป็นตามหมายเลข 2 ในตัวอย่าง
           1. ไฟล์เส้นระวาง UTM ในที่นี้เราจะใช้ ระวางมาตราส่วน 1:4000
           2. ไฟล์ เส้นถนน

2. ตั้งค่าต่างๆสำหรับไฟล์ที่เราเพิ่มเข้ามา
             2.1 ตั้งค่าไฟล์เส้นระวาง UTM
                   - หมายเลข 1 คลิกขวาตรงชื่อไฟล์แล้วเลือก Properties


                   - หมายเลข 2 เลือกแทบ Labels
                   - หมายเลข 3 คลิกเลือกตรงช่อง Labels features in this layer
                   - หมายเลข 4 เลือก R4000 เพื่อให้โชว์เลขระวาง
                   - หมายเลข 5 ปรับขนาดของตัวหนังสือตามความเหมาะสม
                   - หมายเลข 6 คลิก OK เพื่อยืนยัน



                     - หมายเลข 7 คลิกเลือกไฟล์เส้นระวาง
                     - หมายเลข 8 เลือกแบบเส้น ในที่นี้เราจะเลือกแบบ Hollow (เป็นแบบที่แสดงเฉพาะเส้น)
                     - หมายเลข 9 เลือก Outline Width (ขนาดของเส้น)
                     - หมายเลข 10 เลือก Outline Color (สีของเส้น)
                     - หมายเลข 11 คลิก OK เพื่อยืนยัน

           2.2 ตั้งค่าไฟล์เส้นถนน


                   - หมายเลข 1 คลิกเลือกไฟล์เส้นระวาง
                   - หมายเลข 2 เลือก Color (สีของเส้น)
                   - หมายเลข 3 เลือก Width (ขนาดของเส้น)
                   - หมายเลข 4 คลิก OK เพื่อยืนยัน

3. ปริ้นแผนที่วิเคราะห์ราคาประเมิน ในการจัดเตรียมแผนที่วิเคราะห์ราคาประเมินนั้นเราจะปริ้นลงกระดาษขนาด A3 แล้วนำมาต่อเข้าด้วยกันอีกครั้งเพื่อให้สะดวกและง่ายต่อการวิเคราะห์ราคา

                   -หมายเลข 1 เลือก Layout View


                   - หมายเลข 2 ปรับมาตราส่วนให้พอดีกับขนาดกระดาษที่เราเลือกไว้ ในที่นี้จะใช้ขนาด                           กระดาษ A3 (ควรปรับมาตราส่วนให้เท่ากันทุกแผ่นเพื่อง่ายต่อการต่อแผนที่)
                  - หมายเลข 3 เลือก File
                  - หมายเลข 4 เลือก Print


การทำงาน)
การถ่ายแผนที่เพื่อใช้ในการเดินสำรวจควรใช้ระวางมาตราส่วน 1:4000 เป็นฐาน
ในการต่อแผนที่ กรณีแผนที่มีหลายมาตราส่วนจะต้องถ่ายย่อขยายให้อยู่ในมาตราส่วนเดียวกันก่อน
เมื่อดำเนินการถ่ายแผนที่เรียบร้อยแล้วสิ่งที่จะต้องดำเนินการ คือ
          1.1.1 ตรวจสอบความชัดเจนของแผนที่ ถ้าแผนที่ที่ถ่ายสำเนาไม่ชัดเจนควรปรับปรุงแผนที่
ให้ชัดเจนก่อนนำไปใช้ เช่น เส้นรูปแปลง, เลขที่ดิน เป็นต้น
          1.1.2 ตรวจสอบจำนวนแปลงที่ดินในระวางแผนที่กับจำนวนข้อมูลแปลงที่ดินในข้อมูล
ทะเบียนที่ดินว่าสัมพันธ์กันหรือไม่ มีจำนวนแปลงใกล้เคียงกันหรือไม่ หากพบว่ามีความแตกต่างกันมากควรตรวจสอบว่าแผนที่มีการแบ่งแยกใหม่บริเวณไหน และดำเนินการปรับปรุงแผนที่ให้ตรงกับข้อมูลทะเบียน เช่น  ลงตำแหน่งหมู่บ้านเกิดใหม่เพิ่มเติม (โดยขอถ่ายแปลงแบ่งแยกใหม่จากรายการรังวัดของฝ่ายช่างสำนักงานที่ดินหรือโฉนดที่ดินแปลงแม่เดิม)

กรณีที่พื้นที่ดำเนินการมีระบบแผนที่หลายระบบ ควรใช้แผนที่ระบบระวาง UTM เป็นหลักใน
     1.2 จัดเตรียมข้อมูลทะเบียนที่ดิน
ภารกิจในการโอนถ่ายข้อมูล ส่วนจัดการฐานข้อมูล สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน เป็นผู้ดำเนินงานติดต่อ
ประสานงานขอข้อมูลทะเบียนที่ดินทั้งหมด และจัดส่งข้อมูลทะเบียนให้ธนารักษ์พื้นที่เพื่อดำเนินการต่อไป ดังนั้น  เจ้าหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์สินเมื่อได้รับข้อมูลทะเบียนที่ดินจากส่วนจัดการฐานข้อมูล สำนักประเมินราคาทรัพย์สินแล้วจะต้อง
          1.2.1 ตรวจสอบความสมบูรณ์ของข้อมูล เช่น ข้อมูลระวาง UTM มีครบหรือไม่ ถ้าไม่ครบควร
ประสานสำนักงานที่ดินเพื่อปรับปรุงข้อมูลให้ครบถ้วนเพื่อประโยชน์ในการประกาศบัญชีราคา (ปัจจุบันส่วนจัดการฐานข้อมูลดำเนินการแจ้งกรมที่ดินแก้ไขฐานข้อมูลเบื้องต้น)
          1.2.2 ตรวจสอบความคลาดเคลื่อนของระวางแผนที่ เช่น ระวาง UTM อยู่นอกเขตพื้นที่
รับผิดชอบ เลขแผ่นแผนที่ UTM ไม่สอดคล้องกับมาตราส่วน เช่น มาตราส่วน 1:4000 เลขแผนจะต้องเป็น 0  หรือมาตราส่วน 1:1000 เลขแผ่นควรจะอยู่ระหว่าง 1 – 16 เป็นต้น
          1.2.3 ตรวจสอบข้อมูลซ้ำ เมื่อตรวจสอบพบความผิดพลาดแล้วควรระวังในการนำข้อมูลนั้นๆ มาใช้(ห้ามดำเนินการแก้ไขเอง) และสำหรับการตรวจสอบดังกล่าวส่วนจัดการฐานข้อมูลได้สร้าง Queries ไว้ในฐานข้อมูลที่ส่งมาให้แล้ว
     1.3 จัดเตรียมข้อมูลซื้อขาย
ในการกำหนดราคาประเมินที่ดิน ระเบียบคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินฯ ปี พ.ศ. 2535
หมวด 1 ข้อ 9 กำหนดให้สำรวจข้อมูลราคาซื้อขายที่ดินในท้องตลาดย้อนหลังไม่เกิน 3 ปี ดังนั้นข้อมูลซื้อขายเบื้องต้นจึงจำเป็นต้องใช้ข้อมูลจดทะเบียนซื้อขายจากสำนักงานที่ดินมากำหนดตำแหน่งแปลงที่ดินในแผนที่เดินสำรวจสำหรับข้อมูลราคาซื้อขายในปัจจุบันสำนักงานที่ดินมีระบบการจดทะเบียนอยู่ 2 ระบบ คือระบบจดทะเบียนด้วยคอมพิวเตอร์เต็มรูปแบบและระบบจดทะเบียนที่ต้องมีการบันทึก ทด.86 (แบบบันทึกการประเมินราคาทรัพย์สิน) ดังนั้น การจัดเตรียมข้อมูลซื้อขายจำเป็นต้องทราบระบบการจดทะเบียนของสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบว่ามีระบบการจดทะเบียนแบบไหน
          กรณีที่ 1 ระบบการจดทะเบียนด้วยระบบคอมพิวเตอร์เต็มรูปแบบ รายการจดทะเบียนซื้อขาย
ในแต่ละวันจะถูกบันทึกเข้าระบบฐานข้อมูลของกรมที่ดิน ดังนั้น ในการประสานงานขอข้อมูลจำเป็นต้อง
ประสานขอข้อมูลมาที่ส่วนจัดการฐานข้อมูล สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน ซึ่งส่วนจัดการฐานข้อมูลจะ
ดำเนินการส่งข้อมูลซื้อขายไปให้อยู่ในรูปแบบไฟล์ดิจิทัล (Microsoft Access หรือ Microsoft Excel)
          กรณีที่ 2 ระบบจดทะเบียนที่ต้องมีการบันทึก ทด.86 สำหรับกรณีที่ 2 หากพื้นที่ดำเนินการมี
การประเมินราคาที่ดินรายแปลง ข้อมูลราคาซื้อขายจะต้องประสานกับสำนักงานที่ดินโดยตรง เพื่อจัดส่ง
แบบฟอร์ม ทด.86 เพื่อการบันทึกการประเมินราคาทรัพย์สินของเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินและนำกลับมาบันทึกเข้าระบบงาน ฐานข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กรมธนารักษ์ และนำกลับออกมาใช้ในการวิเคราะห์ราคาประเมินที่ดิน
ดังนั้น เมื่อได้ข้อมูลซื้อขายแล้ว จำเป็นต้องตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้น เช่นเดียวกับฐานข้อมูล
ทะเบียนที่ดิน และดำเนินการคำนวณหาค่า A/S Ratio (Assessed Value/Sales Ratio) เพื่อทราบทิศทางการ
เปลี่ยนแปลงราคาประเมินเบื้องต้น เช่น
A/S Ratio = 1 หมายความว่าราคาประเมินเท่ากับราคาซื้อขายจดทะเบียน
A/S Ratio > 1 หมายความว่าราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายจดทะเบียน
A/S Ratio < 1 หมายความว่าราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขายจดทะเบียน
ข้อสังเกต ฐานข้อมูลจดทะเบียนซื้อขายในส่วนของตารางข้อมูลจะต้องตรวจดูว่า ราคาซื้อขาย
จดทะเบียน (Reg_amt) นั้น เป็นราคาซื้อขายเฉพาะที่ดินเปล่าหรือมีอาคารสิ่งปลูกสร้างรวมอยู่ด้วย โดยอาจดูได้จากรหัสสิ่งปลูกสร้าง (constr_cod) ว่ามีหรือไม่ หรือหากเห็นว่าข้อมูลอาจจะมีความคลาดเคลื่อนจะต้องตรวจสอบรายละเอียดในพื้นที่ตอนเดินสำรวจให้ชัดเจนเพราะอาจทำให้การวิเคราะห์ราคาที่ดินคลาดเคลื่อนและในการคำนวณค่า A/S Ratio เบื้องต้นควรใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์รวมหารด้วยราคาซื้อขายจดทะเบียนรวมเพราะจะทำให้สัดส่วนของ A/S Ratio มีความคลาดเคลื่อนน้อยที่สุด

ปริ้นแผนที่

 -หมายเลข 1 เลือก Layout View



- หมายเลข 2 ปรับมาตราส่วนให้พอดีกับขนาดที่เราเลือกไว้ ในที่นี้จะใช้ขนาดกระดาษ A3
- หมายเลข 3 เลือก File
- หมายเลข 4 เลือก Print

ขั้นตอนการเตรียมแผนที่เดินสำรวจ โดยใช้โปรแกรม Arc-Map
- เปิดโปรแกรม Arc-Map ในที่นี้จะใช้ Version 9.3

1.เพิ่มไฟล์ที่จำเป็นต้องใช้ ตามตัวอย่าง
     - ไฟล์ที่จำเป็นตามหมายเลข 2 ในตัวอย่าง
1. ภาพถ่ายทางอากาศ
2. ไฟล์เส้นระวาง UTM ในที่นี้เราจะใช้ ระวางมาตราส่วน 1:4000
3. ไฟล์ Vector
4. ไฟล์ข้อมูลแปลงซื้อขาย (ไฟล์นี้ได้มาจากงสำนักประเมินราคาทรัพย์สินส่งมาให้)

                - หมายเลข 2 เลือกแทบ Display
                - หมายเลข 3 กำหนดค่า Transparency เป็นการกำหนดความโปร่งใสของไฟล์ภาพถ่าย
                   ทางอากาศซึ่งเราจะใช้เป็นภาพพื้นหลัง
                - หมายเลข 4 คลิก ตกลง เพื่อยืนยัน

2.2 ตั้งค่าไฟล์เส้นระวาง UTM

 - หมายเลข 1 คลิกเลือกไฟล์ Vector
- หมายเลข 2 เลือกแบบเส้น ในที่นี้เราจะเลือกแบบ Hollow (เป็นแบบที่แสดงเฉพาะเส้น)
- หมายเลข 3 เลือก Outline Width (ขนาดของเส้น)
- หมายเลข 4 เลือก Outline Color (สีของเส้น)
- หมายเลข 5 คลิก OK เพื่อยืนยัน

2.4 ตั้งค่าไฟล์ ข้อมูลแปลงซื้อขาย
 - หมายเลข 1 คลิกขวาตรงชื่อไฟล์แล้วเลือก Properties

 - หมายเลข 2 เลือกแทบ Labels
- หมายเลข 3 คลิกเลือกตรงช่อง Labels features in this layer

- หมายเลข 4 เลื่อก UTM_LANDNO เพื่อให้โชว์เลขที่ดิน
- หมายเลข 5 ปรับขนาดของตัวหนังสือตามความเหมาะสม

1. ขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินรายแปลง
กระบวนงานประเมินราคาที่ดินรายแปลงประกอบด้วยขั้นตอนในการดำเนินการ ดังนี้
(1) จัดเตรียมข้อมูลเพื่อการประเมินราคา
(2) การจัดกลุ่มและวิเคราะห์ข้อมูลราคาซื้อขายเบื้องต้น
(3) การสำรวจข้อมูลภาคสนาม
(4) การวิเคราะห์ราคาซื้อขายและจัดกลุ่มแปลงที่ดินซื้อขาย
(5) การกำหนดมูลค่าถนนและกำหนดกลุ่มทรัพย์สิน
(6) การกำหนดราคาที่ดินรายแปลง
(7) การบันทึกข้อมูลราคาที่ดินรายแปลง